Pour réussir une opération en viager, il est essentiel d'en comprendre les rouages techniques. Entre viager occupé et viager libre, calcul des rentes et cadre fiscal, découvrez les chiffres et les mécanismes qui régissent ce marché spécifique.
Viager occupé vs Viager libre : Deux philosophies
Le marché français est très sectorisé et repose sur deux typologies principales :
- Le viager occupé (95 % des transactions) : Le vendeur cède la nue-propriété du bien mais en conserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH). Il reste chez lui à vie. C'est la formule plébiscitée par les seniors.
- Le viager libre (5 % des transactions) : L'acheteur dispose du bien immédiatement, que ce soit pour l'habiter ou pour le mettre en location. Les clés sont remises dès la signature, contre un bouquet et une rente généralement plus élevés.
Les indicateurs financiers moyens du marché
Bien que chaque calcul soit unique (car basé sur des tables d'espérance de vie précises et la valeur du bien), les moyennes nationales s'établissent ainsi :
- Valeur moyenne des biens : Environ 300 000 €.
- Le Bouquet moyen : Environ 60 000 € à 80 000 € (le capital versé comptant le jour de la signature chez le notaire).
- La Rente mensuelle moyenne : Environ 550 € à 650 € (versée la vie durant du vendeur).
Un cadre fiscal particulièrement attractif
C'est l'un des grands points forts du viager, notamment pour le vendeur :
- Pour le vendeur (crédirentier) : La rente viagère bénéficie d’un abattement fiscal très avantageux sur l'impôt sur le revenu, calculé selon l'âge lors du premier versement. Par exemple, l'abattement est de 70 % si le vendeur a plus de 69 ans (seuls 30 % de la rente sont imposés). De plus, le bouquet est totalement exonéré d'impôt s'il s'agit de la résidence principale.
- Pour l'acheteur (débirentier) : Pas de revenus fonciers supplémentaires à déclarer (dans le cas d'un viager occupé), donc pas de fiscalité lourde pendant la phase d'épargne.
Conclusion
Technique et fiscalement avantageux, le viager individuel a tout pour plaire. Pourtant, il fait face à certains freins psychologiques. Comment le marché s'est-il adapté pour rassurer les investisseurs ? Réponse dans notre dernier article.
Viager serein.